居住區(qū)的售樓處，并不是臨建，而是永久會所和社區(qū)商業(yè)，不僅是居住人群的配套服務(wù)設(shè)施，還是整個區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的展示場所?！?/br>
    童彤將當(dāng)年參觀XX城項目的心得體會以及后世的一些大盤營銷手法說出來，“如果只是北三縣那種睡城，賣地蓋高層，夜晚和周末才有消費(fèi)，對當(dāng)?shù)貁府只是賣地那一錘子買賣，未來的稅收和產(chǎn)業(yè)根本發(fā)展不起來。如果我們一開始準(zhǔn)備充足，手里彈藥多，畫的大餅足夠新穎科學(xué)，有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有高端人群的引入，給本地z府一定的信心和期待，就能在后續(xù)開發(fā)過程中占盡主動?！?/br>
    “可是如果想引入主題小鎮(zhèn)高端居住的概念，開發(fā)別墅區(qū)，真正的別墅用地容積率都在0.5以下，售價高回款慢……”林安悅從專業(yè)角度上分析，有些為難道，“而且真正讓人覺得上檔次的別墅，能比肩帝都國際機(jī)場那邊的，每一棟樓的造價可不便宜。這邊連機(jī)場都沒有，離著CBD又有點(diǎn)遠(yuǎn)，反正我是不會買。”

    段老板也遲疑道：“是啊，之前我一直也猶豫，這么偏的地方就算造出別墅，太貴的賣的慢，1.0容積率蓋板樓比縣城能好到哪里去，生活居住各種不方便，忽悠誰來買呢？”

    童彤微微一笑：“如果那么容易就想到破題的方法，這大片地不早就被別人圈走了么？段總、林大小姐，你們真想聽我說么？接下來的點(diǎn)子可要收費(fèi)了哦?！?/br>
    林安悅爽快道：“你就別賣關(guān)子了，趕緊說吧，還怕我們給不起錢聽課？”

    第41章 41哪來的錢

    童彤要賺的可不是“講課”這點(diǎn)錢, 他要實現(xiàn)的目標(biāo)是用自己多年投資的經(jīng)驗，給項目找低成本的大錢。而最開始吸引段老板或者資方的方式，是要說明這項目蓋出來的房子究竟能賣給誰, 能否真的快銷快周轉(zhuǎn)。所有資本都看中錢生錢的速度，如果能列出足夠證據(jù)讓資本相信投入產(chǎn)出高回報，錢就不是問題，地也可以不止圈這一處。童彤印象中那個環(huán)帝都XX城的大盤名號可是遍布大七環(huán)沿線, 將帝都東南西北都包圍住了。

    “既然林大小姐發(fā)話, 我就不再藏私。先回答建房子賣給誰的問題。”童彤有感而發(fā)進(jìn)行客戶描摹道, “真有錢的人的確不會瞧上這地方。但是有一批人，錢不夠買傳統(tǒng)意義的大別墅，也不想在城里住一輩子高樓大廈鴿子籠。他們追求生活居住條件的改善，平時又因為工作和兒女教育不得不住城里，周末則開車去第二居所、體驗田園牧歌短暫渡假。這些人會喜歡有天有地的別墅或類別墅第二居所, 也希望投資的不動產(chǎn)能繼續(xù)升值。他們都沒有購買真正別墅的經(jīng)驗，卻渴望更上一層的生活模式。你們閉上眼睛想一想, 這批人是否存在, 現(xiàn)在哪個項目能滿足他們的需求，他們又有多少錢能去實現(xiàn)這個夢？”

    林安悅一直在學(xué)校讀書，接觸的人除了自家圈子的子弟，就只有C大那些學(xué)霸同學(xué)。同學(xué)們還不是特別了解人家的家庭背景。但是一般工薪階層家庭年收入又20~30萬的已經(jīng)是屬于成功人士了吧。

    段老板則若有所思點(diǎn)點(diǎn)頭：“這樣的人確實存在, 我們公司里中層管理人員, 在帝都都買了商品房, 一套二三十萬的高層, 也還算繁華地段。他們年收入十萬左右，努力工作攢錢三五年，全款就能買，而且現(xiàn)在個人可以辦理房屋抵押貸款，新建的商品房起碼能貸款一半。一大家子湊個十幾萬首付并不難。每月工資可用輕松還貸款。不過買正經(jīng)別墅就有點(diǎn)可望不可及了。帝都國際機(jī)場附近的別墅沒有三五百萬下不來，南邊這些降點(diǎn)檔次的別墅也要二三百萬一套呢?！?/br>
    “如果是不到一百萬一套有天有地的別墅呢？”

    “先不說品質(zhì)如何，這個價格還是有點(diǎn)小貴?！倍卫习灏欀碱^，“況且又不是帝都的地界，城里人會來買么？”

    童彤在地圖上畫了一個大圈，中心就定在帝都的故宮核心，大圈的直徑通達(dá)帝都國際機(jī)場以及未來的T縣副中心。而段老板看上的這一大片地，就在大圈外幾公里的地方。而且這個區(qū)域十分靠近未來帝都第二國際機(jī)場的位置，距離冀省某經(jīng)濟(jì)特區(qū)也更近便。

    “我說的那批人，在城里已經(jīng)有了固定居所，再買房子無非是回老家置業(yè)將來養(yǎng)老，而退休前這三四十年肯定會考慮周末的第二居所，找交通方便的地方遠(yuǎn)離城市喧囂，置一處別墅，古今中外并不稀奇。交通便利，周邊環(huán)境好，沒環(huán)境起碼具備營造田園牧歌形態(tài)的基礎(chǔ)。只要別墅足夠便宜，品質(zhì)又迎合了他們的心態(tài)，不是農(nóng)家樂那種低端農(nóng)民房形象，未來又眼見的可以有較高升值空間，他們?yōu)槭裁床煌顿Y兼顧享受呢？”

    童彤按照記憶中XX城的賣點(diǎn)隨便撿出一兩條舉例，“還記得我剛才說要從高速公路收費(fèi)站之前就開口子的事情么？那不僅拉近了物理距離為居住者節(jié)省了一點(diǎn)點(diǎn)高速過路費(fèi)用，也拉近了與帝都生活圈的心理距離。甚至找找門路，將臨近省界的居住社區(qū)設(shè)置為與帝都一樣的010開頭的電話區(qū)域，讓居住者與在帝都生活沒有兩樣。無非一腳油多開幾公里，卻可以完全區(qū)別于北三縣的高層廉價房子，體驗改善的別墅生活。

    至于一套房子的價格么，現(xiàn)在百萬元聽起來很高，等著規(guī)劃方案做出來地拿到，各種審批手續(xù)走完，房子蓋起來起碼要再過一兩年。我國已經(jīng)加入了WTO，境內(nèi)外資本活躍，經(jīng)濟(jì)上行，大家的收入連年翻番，錢也對內(nèi)貶值。也許幾年后，帝都那種普通的高層剛需住宅一百萬都買不到了，更別提1.0容積以下稀缺的別墅。一百萬買入，兩三年就升值變成二百萬，并不是夢。而且在一兩年之后能拿得出首付五十萬的人，一定比今天更多。”