梁本初回道：“強龍不壓地頭蛇這話，蘇總應(yīng)該知道什么意思吧？誠輝地產(chǎn)在魔都、蘇南、粵州、深市幾地的布局，確實有很多運營很成功的開發(fā)項目，但地產(chǎn)這一行，一城一策的現(xiàn)象，非常鮮明，誠輝地產(chǎn)在禹杭并沒有深度布局，也沒有成功的項目開發(fā)經(jīng)驗，這座城市的生態(tài)和規(guī)則運行，我相信他們并不一定清楚，而我們鵬遠(yuǎn)地產(chǎn)，深耕這座城市十幾年，對于這座城市的生態(tài)和規(guī)則運行，應(yīng)該沒人比我們更熟悉，更清楚了?！?/br>
    “那‘錦湖集團’呢？”蘇禹問道，“他們也在這座城市，深耕了十幾年了吧！”

    梁本初說道：“錦湖集團是以建筑業(yè)務(wù)起家，他們的長處，在于項目建造，而非項目的商業(yè)運營，蘇總在禹杭也待了好幾年了，禹杭成熟的商業(yè)街，高品質(zhì)的住宅樓盤數(shù)量，乃至cbd核心商業(yè)區(qū)，開發(fā)商的市場占比如何，蘇總應(yīng)該也是有所了解，且能夠感受到的，他們的專注點和我們有本質(zhì)的區(qū)別，如此，商業(yè)開發(fā)的競爭力，自然也完全不一樣。”

    “你手里的那塊地……”

    梁本初停頓了一會，繼續(xù)道：“在‘錢江新城’開發(fā)中，我們私認(rèn)為是很適合用來做核心商業(yè)區(qū)開發(fā)的，而在核心商業(yè)區(qū)開發(fā)中，論成功的經(jīng)驗，我們鵬遠(yuǎn)地產(chǎn)，就算放眼全國大地產(chǎn)集團，也是位居前列的，更何況，這還是在禹杭本地開發(fā)?！?/br>
    蘇禹在梁本初的勸說中，琢磨了片刻，說道：“還是先說一說你們的誠意吧！”

    “行！”梁本初應(yīng)了一聲，正準(zhǔn)備繼續(xù)與蘇禹談下去。

    這個時候，秘書從池塘邊的回廊中走近，恭敬的報告道：“梁總，午餐已經(jīng)布置妥當(dāng)了，張老板和陳小姐，都在等您和蘇總?！?/br>
    梁本初微微頷首，然后向蘇禹示意道：“既如此，那蘇總……咱們邊吃邊談如何？”

    蘇禹微笑地道：“自然是客隨主便?！?/br>
    “那蘇總請吧！”梁本初說著，便主動站了起來，向蘇禹做了一個請的手勢。

    而此刻，秘書則讓到了邊上，于梁本初和蘇禹走后，吩咐一直伺候在院子邊上的一個漂亮服務(wù)員，將院子里的茶具，都收拾了。

    蘇禹與梁本初并肩而行，微笑地談?wù)撝f園內(nèi)的景致。

    不一會，倆人便在一位服務(wù)員的領(lǐng)路下，來到了莊園內(nèi)，一處裝修得古色古香的精致包廂內(nèi)。

    進(jìn)入包廂內(nèi)部……

    蘇禹環(huán)顧四周，只見房間的布局，頗為精妙，就連四周角落里，花瓶里面的插花，也都很是精細(xì)，向整個房間，散發(fā)著淡淡的花香，而面前實木大圓桌上，山珍海味，名酒佳肴，也布置得頗為用心。

    當(dāng)然，除了這些，房間內(nèi)兩個風(fēng)格不同的大美女，也是引人注目。

    “這位是張欣，張總，也是這片莊園運營公司的老板。”梁本初向蘇禹介紹著屋內(nèi)的兩個大美女，“這位是‘久辰傳媒’的簽約藝人陳婉瑩小姐?！?/br>
    蘇禹聽見梁本初的介紹，知道今天這頓飯，對方真是煞費苦心，連當(dāng)紅藝人，都能叫來陪酒，不過他也知道，久辰傳媒這家公司，本身就是鵬遠(yuǎn)地產(chǎn)注資控股的，恐怕這位陳婉瑩小姐，面對老板的老板，提出的要求，也沒什么選擇權(quán)。

    “蘇總，你好！”張欣主動向蘇禹伸手，內(nèi)心對于這位金融界傳奇人物，很是好奇。

    蘇禹淡淡看了她一眼，卻也知道這女人能在禹杭近郊，運營這么大一座莊園，身份、背景必然不簡單，也微笑地伸手，說道：“張總不必客氣，今天我和梁總來到你的地盤，一切還得聽張總吩咐??！”

    “哈哈，蘇總說笑了，你和梁總是貴客，理應(yīng)讓我們服務(wù)你們才對。”張欣說道，“梁總、蘇總，請坐吧。”

    說著，張欣對屋內(nèi)隨時等候服務(wù)的其中兩個美女服務(wù)員招了招手。

    然后那兩名服務(wù)員，便小心地替蘇禹和梁本初拉開座椅，服務(wù)著倆人坐下。

    蘇禹坐下之后，看了一眼面前已經(jīng)倒?jié)M酒的酒杯，笑著道：“梁總今日準(zhǔn)備的茶，我覺得入口甘甜，回味清香，很是不錯，不如中午咱們就以茶代酒吧，我昨晚喝了不少，現(xiàn)在還有些頭疼。”

    “行！”梁本初微微頷首，“悉聽蘇總吩咐?！?/br>
    說著，他便吩咐侍立在身旁的秘書，讓秘書將他準(zhǔn)備的茶葉拿來，同時張欣也吩咐屋內(nèi)會茶藝的一位服務(wù)員，取莊園內(nèi)備有的專供煮茶的山間泉水，煮茶待客。

    而眼見蘇禹不喝酒，而喝茶。

    席間，一直有些緊張兮兮的陳婉瑩，總算是松了一口氣。

    “梁總，接著之前的話題吧！”蘇禹見眾人皆不動筷，不由隨意地拿起筷子，嘗了幾口菜，說道，“你知道，我也不是繞彎子的人，今天咱們就有什么說什么，談得攏，大家自然皆大歡喜，談不攏，大家也還是朋友。”

    “好！”梁本初應(yīng)道，“既然蘇總快人快語，那我也就接著之前的話題說了，我知道蘇總與錦湖集團和誠輝地產(chǎn)，都已經(jīng)接觸過了，且后續(xù)的多家地產(chǎn)公司，對蘇總手里持有的那塊地皮，也多有意向?！?/br>
    “錦湖集團和誠輝地產(chǎn)所開出的價碼，我們也多有了解。”

    “根據(jù)集團內(nèi)部一致商議，我可以全權(quán)代表鵬遠(yuǎn)地產(chǎn)集團，與蘇總直接談判，而根據(jù)我們的綜合評估，蘇總手里那塊地，按照市場價值，極限應(yīng)在11億左右，這一點蘇總想必是心里有數(shù)的。”

    “但既然錦湖集團和誠輝地產(chǎn)，都愿意以市場價的溢價20％拿地?！?/br>
    “那么，我們鵬遠(yuǎn)地產(chǎn)既然約了蘇總談判，自然也不會低于這個溢價條件?！?/br>
    “根據(jù)集團和董事長的一致決議，我們鵬遠(yuǎn)地產(chǎn)可以將收購蘇總手里那塊地皮的價值權(quán)益，提升到13.3億，只要蘇總愿意，我們現(xiàn)在就可以簽訂初步協(xié)議合同。”

    “價值權(quán)益？”蘇禹咀嚼著這四個字的含義，微笑地道，“梁總能稍微解釋一下，什么叫做價值權(quán)益收購嗎？我怎么聽著……感覺你們的誠意，不過如此呢！”

    第343章 鵬遠(yuǎn)地產(chǎn)的誠意！

    梁本初輕咳了一聲，說道：“就是字面的意思，我們可以按照13.3億的價值，與蘇總簽合同，但關(guān)于收購款項支付，我們可以有多種付款方式，其中，不限于現(xiàn)金、股權(quán)，以及相同價值的其它權(quán)益資產(chǎn)?！?/br>
    蘇禹聽他這么一說，完全明白了過來。

    不由輕笑了一聲，說道：“按照梁總的意思，就是項目價值，可以按照13.3億擬定，但是你們無法支付全部現(xiàn)金，只能以其它權(quán)益性資產(chǎn)沖抵、交換，是嗎？”

    “希望蘇總能夠體諒?！绷罕境跽f道，“當(dāng)前國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)，普遍屬于低迷狀態(tài)，無論是大型房企，還是中、小型房企，大家內(nèi)部的現(xiàn)金流都不充裕，蘇總想以全現(xiàn)金交易，這基本不現(xiàn)實。”

    “而且……”

    梁本初頓了頓，繼續(xù)道：“我相信誠輝地產(chǎn)和錦湖集團，與蘇總你談判的，也不可能是全現(xiàn)金交易的形式吧？”

    “當(dāng)然，如果蘇總真強烈要求，必須以全現(xiàn)金交易。”

    “那我們對于蘇總手里的這塊地皮價值，就不可能按照13.3億的價值權(quán)益定價了，按照集團最大承受能力，恐怕最多只能給到蘇總原市場價5％的溢價，也就是說……現(xiàn)金交易，我們只能按照11.55億的價格，與蘇總你簽合同?！?/br>
    “之所以兩者存在著巨大的價差，是因為我們在現(xiàn)金支出后，也得承受大額的資金融資利息，而當(dāng)前……在行業(yè)低迷下，各企業(yè)的融資渠道都不暢通，且融資成本高企，我們必須得考慮這里面的資金成本侵蝕?！?/br>
    “梁總功課做得不少?！碧K禹本來也沒指望著鵬遠(yuǎn)地產(chǎn)能拿出這么多現(xiàn)金，與他簽合同，輕輕笑了笑，說道，“地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)，是資金杠杠的合理撬動，我也知讓你們拿出十幾億的現(xiàn)金，不太現(xiàn)實，如此……梁總就說一說關(guān)于你們的付款方式里，現(xiàn)金、股權(quán)、其它權(quán)益資產(chǎn)的占比吧?！?/br>
    梁本初見蘇禹并沒有對他剛才的提議，表示太大的反對，不禁松了一口氣。

    短暫停頓了一會，接著說道：“現(xiàn)金支付，我們最多只能給予項目總價值的6成，至于股權(quán)和其它權(quán)益資產(chǎn)占比，主動權(quán)在蘇總手里，蘇總覺得在項目余下的4成權(quán)益價值里，這兩者怎么分配比例，都是可以的?！?/br>
    “你所說的股權(quán)，是你們鵬遠(yuǎn)地產(chǎn)的相關(guān)股份權(quán)益？”蘇禹問道。

    梁本初回道：“自然不是，是‘錢江新城開發(fā)公司’的相關(guān)股份權(quán)益，蘇總?cè)绻敢馀c我們合作，這塊地的主體開發(fā)，就是由這家公司來完成，當(dāng)前這家公司是由我們鵬遠(yuǎn)地產(chǎn)全資控股的，如果蘇總愿意以‘錢江東郊濱江地塊’這塊地的部分價值，兌換這家公司的部分股權(quán)權(quán)益，那么以后公司在‘錢江新城’開發(fā)中的一切所獲利潤權(quán)益，蘇總都將享有相應(yīng)的份額。”

    “呵呵……”蘇禹聽見梁本初這話，忍不住輕微冷笑了一聲，“梁總真是打得一手好算盤啊，‘錢江新城開發(fā)公司’的相關(guān)股份權(quán)益，這東西既不能在二級市場上流通，公開競價買賣，也不像債券一樣，有明確的未來收益，我拿它來有何用？”

    “這家錢江新城開發(fā)公司，我若持股占比過高，你們失去主動權(quán)，在‘錢江新城’開發(fā)項目上，肯定不會太過用心，而我若持股占比不高，你們依然完全掌握絕對控股權(quán)和控制權(quán)，那公司經(jīng)營狀況，最終的利潤呈現(xiàn)，怕也會成大問題?！?/br>
    “總而言之，這對我來說，就是毫無用處的東西?！?/br>
    “若梁總提出的，是你們鵬遠(yuǎn)地產(chǎn)上市主體的股份權(quán)益，我也許還有些興趣?！碧K禹頓了頓，繼續(xù)道，“但我想你們寧董事長，絕不會輕易啟動增發(fā)股份的議案，所以……這事也就不可能實現(xiàn)?！?/br>
    “第三個其它權(quán)益資產(chǎn)條件呢？”

    蘇禹盡管對鵬遠(yuǎn)地產(chǎn)所表達(dá)出的誠意，表示失望，但還是繼續(xù)問了下去。

    梁本初說道：“如果蘇總愿意，除現(xiàn)金以外的支付條件外，余下的價值權(quán)益，我們可以用集團開發(fā)的成熟項目里，相應(yīng)的房產(chǎn)價值，或相應(yīng)項目價值，進(jìn)行沖抵，進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)置換?！?/br>
    “哦？”蘇禹聽梁本初提起這個條件，倒是來了興致。

    畢竟他知道，未來幾年的禹杭房價，還會迎來暴漲。

    如果鵬遠(yuǎn)地產(chǎn)愿意用禹杭核心區(qū)的相應(yīng)樓盤價值，與他手里所握的地皮部分價值進(jìn)行置換，他倒不是不能與對方繼續(xù)談下去。

    梁本初見蘇禹對這條件，竟然很感興趣，心里不禁有些意外。

    在他看來，最近兩三年，禹杭房價滯漲，市場買房需求，有明顯的趨緩態(tài)勢，且市場上，各房企存量樓盤，即未銷售完的樓盤房產(chǎn)數(shù)量庫存高企，盡管監(jiān)管層暫時放松了對房地產(chǎn)行業(yè)的強力監(jiān)管，但行業(yè)整體上，要想完全反轉(zhuǎn)，迎來新的需求爆發(fā)高峰，且房價繼續(xù)重回增長，難度還是相當(dāng)大的。

    于是，在不確定的未來預(yù)期下……

    當(dāng)前市場上，無論是精英階層，還是社會中產(chǎn)、底層階級，對于將資產(chǎn)置換成房產(chǎn)，都不是很積極。

    所以，在第二個條件出現(xiàn)嚴(yán)重分歧之后，梁本初本來對于第三個條件能不能打動蘇禹，其實心里已經(jīng)沒底了，卻沒想到……最后竟然峰回路轉(zhuǎn)。

    “你們打算用于資產(chǎn)置換的，有那些樓盤的房產(chǎn)價值？”蘇禹問道。

    梁本初見蘇禹主動發(fā)問，知道依著這個條件談，最后談判多半有戲，不禁小心地說道：“具體可供用于資產(chǎn)置換的樓盤房產(chǎn)名錄，我此刻并沒有帶上文件，并不確定，等明日我到了集團，再找人發(fā)給蘇總過目如何？”

    蘇禹既然愿意接受資產(chǎn)置換的條件。

    不管是對于他，還是對于此刻的鵬遠(yuǎn)地產(chǎn)來說，那都是再好不過了。

    畢竟，蘇禹愿意接受房產(chǎn)置換地皮價格，那就是變相地幫集團減少了擠壓的房產(chǎn)庫存，并同時新增了優(yōu)質(zhì)的土地儲備資源，即相當(dāng)于幫助集團優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，這不但對于他這個分管集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)的副總幫助極大，減輕了他肩上的業(yè)務(wù)銷售壓力，而且對于整個鵬遠(yuǎn)地產(chǎn)集團，也是極大的利好。

    畢竟，資產(chǎn)機構(gòu)優(yōu)化之后，房產(chǎn)庫存減少。

    就相當(dāng)于原本用來拿地的大量資金，空置了出來，減輕了集團的資金壓力，增加了集團的現(xiàn)金流動性。

    當(dāng)然，梁本初也不知道蘇禹在厭惡第二個條件的情況下。

    為何對于有著明顯風(fēng)險性的第三個資產(chǎn)置換條件，這么感興趣。

    “行！”蘇禹微微頷首道，“那我就等著梁總的資產(chǎn)置換名錄了，不過有句話，我得說在前面?！?/br>
    蘇禹笑了笑，繼續(xù)道：“你們的出價條件，在初步上，我可以接受，但地皮的總價值估測，如果有買方在同等條件下，或者說優(yōu)于你們的條件下，出價更高，那就不好意思了，畢竟商業(yè)買賣，利益始終是第一位的，這一點……想必梁總也清楚，自然也會理解的，對吧？”

    梁本初聽見蘇禹這話，知道蘇禹對于13.3億的價值評估，并不是十分滿意。

    當(dāng)然，這也源于當(dāng)前對于‘錢江東郊濱江地塊’感興趣的買方太多，所以估值溢價，才節(jié)節(jié)攀升。

    “能夠理解?！绷罕境跷⑽㈩h首，說道。

    其實，在他看來，如果蘇禹愿意接受鵬遠(yuǎn)地產(chǎn)利用存量庫存房產(chǎn)置換地皮價值的條件，相應(yīng)的地皮價值估測，也不是不能繼續(xù)往上調(diào)，畢竟……真能趁此機會，調(diào)整集團資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，清理庫存，釋放因為庫存積壓緊繃的資金流，那對比適當(dāng)上調(diào)的溢價，他們從中的獲利，明顯更多。

    當(dāng)然，具體溢價上調(diào)的空間，能有多少。

    這個他拍不了板，必須得回到集團，繼續(xù)與董事長商量才行。

    但不管怎么說，在蘇禹接受集團利用存量庫存房產(chǎn)置換地皮價值的條件下，雙方的談判空間，就全面拓展開了，最終談成的機會，相當(dāng)大。

    倆人說話間……

    煮沸的茶水，已經(jīng)從服務(wù)員手中的茶壺，添置到了桌上眾人的茶杯里。

    隨后，在梁本初的示意下，席間的張欣、陳婉瑩兩大美女，便開始主動向蘇禹敬茶，并找話題攀談。

    而經(jīng)過意見交換之后，談判有了實質(zhì)的進(jìn)展。

    席間的氛圍，也逐漸變得越來越輕松。

    不過就是……大家都不喝酒以后，梁本初苦心孤詣準(zhǔn)備的‘美人計’，完全沒了發(fā)揮的空間。

    當(dāng)然，盡管‘美人計’沒了發(fā)揮的空間。

    但陳婉瑩，對于蘇禹，卻是越發(fā)的好奇。

    畢竟，來之前，她預(yù)感到這種場合，她是很難全身而退的，然而結(jié)果就是對方似乎對她完全不敢興趣。

    將自己的想法和要求表達(dá)后，吃完飯，蘇禹在莊園內(nèi)，基本沒怎么停留。

    就獨自離開了。

    “梁總，這位蘇總，還真是個……奇怪的人啊。”在蘇禹離開后，張欣笑了笑，說道，“美女不碰，酒也不喝，真是白費了咱們這番苦心啊，不是都說金融界，是個名利、欲望場，錢來得快，去得也快，導(dǎo)致大家物質(zhì)欲望都很強烈嗎？怎么這位蘇總，身上就完全沒有這些特征？”