關(guān)于地產(chǎn)項目的定位和策劃報告，上輩子童彤就見過許多，這輩子幫著段總做項目更專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)出的高大上報告也不陌生。不用木逢春講解，童彤自己已經(jīng)迅速瀏覽了一遍。

    這份報告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)扎實(shí)，定位分析條理清晰有理有據(jù)，最終導(dǎo)出來的結(jié)論也似乎看起來很合理。在周邊競品平均單價6000元左右的情況下，木逢春認(rèn)為等項目開建拿到預(yù)售之后定價在9000元每平米，銷售速度和收益都不會差。

    不過童彤上輩子恰好知道這個項目，依稀記得開盤售價就將近4萬元每平米，正趕上房價大漲那一波，而今木逢春根據(jù)手頭能拿到的信息分析推導(dǎo)9000元每平米的預(yù)期似乎太保守了?？墒?，那項目2.5的容積率實(shí)實(shí)在在就是蓋高層塔樓的命，又不是別墅區(qū)，又不在市中心，四環(huán)外而已啊。在帝都二環(huán)邊上最貴的高層板樓也少見能賣到2萬元每平米的，誰又敢太激進(jìn)的翻倍報價呢？

    事實(shí)上，當(dāng)時很少人能預(yù)料帝都房價居然在奧運(yùn)后呼啦啦一下子起來了，何止翻倍的增長。

    木逢春見何總一直不說話，忐忑道：“何總，是不是我這PPT做的不成樣子，畢竟我第一次獨(dú)自完成這種推導(dǎo)，要不我再給您簡單講講思路？”

    “不用了，我都能看懂，你做的挺好的。只是……售價這里似乎有一點(diǎn)不太合理。”

    “是不是太高了？一下子比競品提高2千元，我當(dāng)時也有點(diǎn)沒把握?！蹦痉甏亨止玖艘痪?。

    童彤搖頭：“我總感覺房價還會漲，你這個項目現(xiàn)在開始規(guī)劃設(shè)計，起碼一年以后才能拿到預(yù)售證，再推廣入市，前后差不多兩年，市場變化莫測。說不定周邊早不是那種價了。你的分析數(shù)據(jù)里，最好能加上近期掛盤的地塊信息，看看樓板價。別以為你們買地貴，將來的地只會更貴更稀缺。別家買了更貴的地，產(chǎn)品肯定要售價更高。你們項目先天條件好，不能賣虧了?！?/br>
    “那您說售價該定多少好呢？”木逢春虛心請教。

    童彤伸出三根手指。

    木逢春咬牙：“您是說再加三千，賣到一萬二？周邊可還沒有那么貴的高層住宅呢，快趕上別墅的價格了。”

    “別墅可不挨著奧運(yùn)場館，也暫時不會有地鐵和公交那么方便到達(dá)。你看周邊這個外國語學(xué)校附屬中學(xué)、還有這個帝都知名的國際學(xué)校分銷，這學(xué)校單看在帝都不算太頂尖，可朝陽區(qū)里已經(jīng)算是很好的學(xué)校了。你們項目正好在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，這可以加多點(diǎn)錢，另外就是這個地鐵口，徒步500米方便到達(dá)。還有四環(huán)一下來就是你們項目，去機(jī)場和進(jìn)城開車交通也便利?！?/br>
    “客戶肯為這些再多加三千塊么？”

    童彤笑了：“我那可不是三千塊的意思，是三萬。我建議你將目標(biāo)售價調(diào)整為三萬塊每平米甚至更高，定位向著城市豪宅那種方向吹，找找國外發(fā)達(dá)國家大公園周邊城市高檔公寓的案例，補(bǔ)充進(jìn)來用國際化視野提升一下整體格調(diào)。雖然或許容積率過高，規(guī)劃形態(tài)支持不了那所謂高品質(zhì)的真豪宅，不過地段第一位啊，這地方前途不可估量，總能撐起來高端項目?！?/br>
    “可是三萬每平米，一百平的房子就要三百萬元以上，總價天花板……”木逢春一臉不信的樣子，貧窮真的很限制想象力。

    “在別的城市我不知道，可帝都藏龍臥虎，有錢人多了去了。何況總價三百萬并不高，首付一百萬，中產(chǎn)咬咬牙都買的起，遠(yuǎn)沒到帝都的天花板呢?！?/br>
    童彤只是點(diǎn)到即止，沒透露太多，2010年之后，三萬每平米這個價格，東西城二手房要環(huán)境沒環(huán)境車位永遠(yuǎn)不夠的老破小都比這貴。而四環(huán)邊奧運(yùn)場館森林公園附近，成熟高檔居住區(qū)，也只是入門上車的價格而已。

    第66章 66世事難料

    “真的能支撐么？首付一百萬呢？帝都真有那么多有錢人？我們項目的體量起碼是有1000套房子呢?！蹦痉甏翰环判牡脑俅伟l(fā)問。

    童彤將PPT撥回項目的區(qū)位圖, 指著旁邊緊鄰的一大片居住區(qū)耐心解釋道：“這個小區(qū)你調(diào)研過么？我記得是亞運(yùn)會的時候新建的高層住宅, 91年前后入住的?！?/br>
    木逢春茫然點(diǎn)點(diǎn)頭：“這個小區(qū)建成年代太早, 又不是新建的商品房，沒在本次競品的重點(diǎn)研究范圍內(nèi)?！?/br>
    “我有個朋友住這片，這里除了部分回遷房屬于經(jīng)適房范疇不方便交易以外，其余大量的樓都是央企各部以及國有大銀行的福利分房。前幾年，聽說這些房子都讓員工成本價內(nèi)購了, 買一套也就是三五萬塊錢，再交幾百塊土地出讓金辦個上市的手續(xù), 就能變成正規(guī)商品房買賣交易。房屋建筑質(zhì)量相當(dāng)好，高層帶電梯戶戶朝南，樓間距特別大無遮擋, 小區(qū)內(nèi)的環(huán)境也不比新建的商品房差?！?/br>
    童彤說的這個朋友，是上輩子的同學(xué)，帝都本市人，父親是大國企的職工, 亞運(yùn)會的時候分了兩居室在這個小區(qū), 00年前后單位要求員工出成本價將房子買到個人名下。據(jù)說他家是花了三萬多買了一套小兩居60平米, 2010年初轉(zhuǎn)手100多萬賣給租戶了。

    “現(xiàn)在周邊商品房賣多少錢呢？你報告里寫的是均價6000元, 那些小區(qū)有這個小區(qū)地段好么？這個小區(qū)的建筑密度很低, 還有大花園，公交車四通八達(dá), 與國際會議中心和大商廈就隔著一條馬路, 走路去奧運(yùn)場館比你們的項目更近一站地。最關(guān)鍵, 這小區(qū)附近的寫字樓里入住的都是世界五百強(qiáng)企業(yè)和大國企。最近這幾年去國企工作的可再沒有福利分房的好事了。聽說小區(qū)里的租金很高，近期二手房也有成交，兩居室每套五六十萬總有的。而且這小區(qū)體量不小，三四千戶人家，租售都是供不應(yīng)求?！?/br>